Das Grundbuch: Aufbau, Abfrage und Kosten

Das Grundbuch zeigt, wem ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung gehört und welche Lasten darauf liegen. Vor jedem Kauf solltest du einen aktuellen Grundbuchsauszug ansehen. So erkennst du zum Beispiel, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist oder ob noch ein Kredit der Bank im Grundbuch steht. Dieser Ratgeber erklärt den Aufbau und zeigt, wo und wie günstig du einen Auszug bekommst.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Darin stehen alle Grundstücke in Österreich und die dinglichen Rechte daran. Dingliche Rechte sind Rechte an einer Sache, die gegenüber allen gelten, etwa Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrecht oder ein Wegerecht.

Zwei Grundsätze sind besonders wichtig:

• Eintragungsgrundsatz: Eigentum und andere dingliche Rechte an einer Liegenschaft erwirbst du erst durch die Eintragung im Grundbuch. Unterschrift unter den Kaufvertrag, Übergabe und Zahlung allein reichen nicht.
• Vertrauensgrundsatz: Grundsätzlich darf jede Person darauf vertrauen, dass das Grundbuch zusammen mit der Urkundensammlung richtig und vollständig ist.

Grundlage ist das Allgemeine Grundbuchsgesetz (GBG).

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch besteht aus mehreren Teilen. Die wichtigsten sind:

• Hauptbuch: enthält die eigentlichen Eintragungen. Es ist nach Katastralgemeinden (KG) geordnet. Jede Liegenschaft hat eine eigene Einlage mit einer Einlagezahl (EZ).
• Urkundensammlung: Hier liegen die Verträge und anderen Urkunden, auf die sich die Eintragungen stützen.
• Dazu kommen ein Verzeichnis der gelöschten Eintragungen, Hilfsverzeichnisse (zum Suchen nach Adresse oder Grundstücksnummer) und die Grundbuchsmappe (Plan).

A-, B- und C-Blatt

Jede Einlage im Hauptbuch hat drei Blätter:

Oben auf dem Auszug stehen außerdem die Katastralgemeinde, die Einlagezahl, das Abfragedatum und Hinweise, etwa auf Wohnungseigentum oder Baurecht.

Die „Plombe“: Achtung, offener Antrag

Steht links oben auf dem Auszug eine Plombe, ist beim Gericht noch ein Antrag offen, der noch nicht eingetragen ist. Das kann zum Beispiel ein anderer Verkauf oder ein neues Pfandrecht sein. Denn der Rang einer Eintragung richtet sich danach, wann der Antrag beim Gericht eingelangt ist, nicht danach, wann eingetragen wurde. Kläre eine Plombe unbedingt vor dem Kauf.

Was das C-Blatt für Käufer bedeutet

Lasten im C-Blatt bleiben grundsätzlich bestehen, auch wenn die Liegenschaft verkauft wird. Wer kauft, muss im Rang vorgehende Rechte übernehmen. Deshalb gilt:

• Ein Pfandrecht der Bank des Verkäufers muss vor oder mit dem Kauf gelöscht werden (Lastenfreistellung). Das regelt meist der Treuhänder.
• Eine Dienstbarkeit wie ein Wohnrecht oder ein Wegerecht bleibt in der Regel bestehen.

Nicht alles steht im Grundbuch. Vereinbarungen unter Wohnungseigentümern können auch ohne Eintragung gelten, und manche Dienstbarkeiten sieht man nur vor Ort. Sieh dir die Liegenschaft deshalb selbst an.

Wie komme ich zu einem Grundbuchsauszug?

Für die Abfrage brauchst du die Katastralgemeinde und die Einlagezahl, oder zumindest die Adresse oder Grundstücksnummer. Am einfachsten ist es oft, den Verkäufer um einen aktuellen Auszug zu bitten. Achte aber auf das Abfragedatum: Ein Auszug ist nur eine Momentaufnahme.

Telefonische Auskünfte aus dem Grundbuch geben die Gerichte grundsätzlich nicht.

Eintragungen ins Grundbuch

Eintragungen macht das Bezirksgericht nur auf schriftlichen Antrag (Grundbuchsgesuch). In einfachen Fällen, etwa bei der Löschung eines abbezahlten Pfandrechts oder einer Namensänderung, kann man den Antrag auch mündlich bei Gericht zu Protokoll geben. Beim Kauf stellt in der Regel der Notar oder Anwalt den Antrag.

Es gibt verschiedene Arten von Eintragungen:

• Einverleibung: die endgültige Eintragung eines Rechts, z. B. des Eigentums
• Vormerkung: eine vorläufige Eintragung, die später noch gerechtfertigt werden muss
• Anmerkung: macht bestimmte Tatsachen ersichtlich, z. B. die Anmerkung der Rangordnung für einen beabsichtigten Verkauf. Damit sichert sich der Käufer seinen Rang im Grundbuch.

Für die Eintragung des Eigentums nach einem Kauf zahlst du 1,1 % des Kaufpreises, für ein Pfandrecht 1,2 % vom Pfandbetrag. Details im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Häufige Fehler

• Alten Auszug verwenden: Hol unmittelbar vor der Unterschrift und vor der Zahlung einen aktuellen Auszug.
• Plombe übersehen: Ein offener Antrag kann deinem Kauf im Rang vorgehen.
• C-Blatt nicht lesen: Was du im Grundbuch übersiehst, kannst du später nicht als Mangel geltend machen.
• Kataster mit Widmung verwechseln: Die Nutzungsart im Auszug (etwa „Baufläche“) sagt nichts darüber aus, ob du bauen darfst. Das regelt der Flächenwidmungsplan der Gemeinde.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Bezirksgericht (Grundbuchsabteilung) für Auszüge und einfache Anträge
• Notare und Rechtsanwälte für die Prüfung vor dem Kauf
• Wohnberatungsstellen und die Arbeiterkammer
• Lies auch: Wohnung kaufen und Immobilienkauf durch Ausländer