Nebenkosten beim Immobilienkauf: Steuer, Grundbuch, Makler

Wer in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kauft, zahlt mehr als nur den Kaufpreis. Steuer, Grundbuch, Makler, Notar oder Anwalt und die Bank verlangen ihren Anteil. Zusammen sind das schnell 10 % des Kaufpreises oder mehr (siehe Rechenbeispiel unten). Diese Nebenkosten musst du in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlen. Plane sie deshalb von Anfang an mit ein.

Die Nebenkosten auf einen Blick

Die Prozentsätze von Steuer und Grundbuch stehen im Gesetz. Makler- und Notarkosten sind dagegen Höchstwerte oder Richtwerte, über die du verhandeln kannst.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (kurz GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Wohnung anfällt. Beim Kauf beträgt sie 3,5 % der Gegenleistung, also im Normalfall des Kaufpreises. Übernimmst du zum Beispiel Schulden des Verkäufers, zählen diese zur Gegenleistung dazu. Mindestens wird aber vom sogenannten Grundstückswert gerechnet.

Schenkung, Erbschaft und Familie: Bekommst du eine Immobilie geschenkt, erbst du sie oder erwirbst du sie innerhalb der Familie, gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert:

Zur Familie zählen unter anderem Ehe- und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen.

Wie wird bezahlt? Normalerweise berechnet der Notar oder Anwalt, der den Vertrag errichtet, die Steuer selbst (Selbstberechnung) und führt sie über FinanzOnline an das Finanzamt ab. Die Steuer entsteht schon mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag. Anzeige und Zahlung müssen bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats erfolgen. Erst danach kann das Eigentum ins Grundbuch eingetragen werden.

Wichtig: Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer. Auch wenn im Vertrag steht, dass der Käufer zahlt, kann sich das Finanzamt notfalls an beide wenden.

Grundbuchgebühren

Eigentümer wirst du in Österreich erst mit der Eintragung im Grundbuch (mehr dazu im Ratgeber Das Grundbuch). Dafür verlangt das Gericht Gebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz:

• Eintragung des Eigentums: 1,1 % des Kaufpreises
• Eintragung eines Pfandrechts für den Kredit: 1,2 % vom Betrag des Pfandrechts. Das Pfandrecht wird oft höher eingetragen als der Kredit selbst, weil es auch Zinsen und Kosten absichert. Frag deine Bank nach dem genauen Betrag.
• Eingabengebühr: laut oesterreich.gv.at 85 Euro

Gebührenbefreiung für Hauptwohnsitze: ausgelaufen

Von 2024 bis 2026 gab es eine Befreiung von der Eintragungsgebühr für Eigentum und Pfandrecht. Sie galt für Kaufverträge ab dem 1. April 2024, wenn der Grundbuchsantrag zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 beim Gericht einlangte. Befreit war eine Bemessungsgrundlage bis 500.000 Euro. Bei Immobilien über 2 Millionen Euro gab es keine Befreiung. Voraussetzung war ein dringendes Wohnbedürfnis, also ein Hauptwohnsitz.

Diese Befreiung ist mit Ende Juni 2026 ausgelaufen. Für Anträge ab 1. Juli 2026 zahlst du wieder die vollen 1,1 % und 1,2 %. Eine Nachfolgeregelung gibt es derzeit (Stand Oktober 2026) nicht.

Maklerprovision

Beim Kauf zahlen Käufer und Verkäufer jeweils eine eigene Provision, wenn sie das mit dem Makler vereinbart haben. Die Höhe ist verhandelbar. Gesetzlich festgelegt sind nur Höchstbeträge, jeweils zuzüglich 20 % Umsatzsteuer:

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das höchstens 9.000 Euro plus 1.800 Euro USt, also 10.800 Euro.

Das sogenannte Bestellerprinzip, bei dem nur zahlt, wer den Makler beauftragt hat, gilt in Österreich nur bei Mietwohnungen, nicht beim Kauf. Mehr zur Miete liest du im Ratgeber Mietkosten.

Vertragserrichtung, Treuhand und Beglaubigung

Den Kaufvertrag errichtet meist ein Notar oder ein Rechtsanwalt. Er stellt auch den Antrag beim Grundbuch und berechnet die Grunderwerbsteuer. Laut oesterreich.gv.at kostet das ungefähr 1 bis 3 % des Kaufpreises. Grundlage sind die Tarife der Kammern, ein Pauschalhonorar ist möglich. Frag vorher nach einem schriftlichen Kostenvoranschlag und ob Umsatzsteuer und Barauslagen enthalten sind.

Die Unterschriften auf dem Kaufvertrag und auf der Pfandurkunde für die Bank müssen gerichtlich oder notariell beglaubigt werden. Auch das kostet Gebühren nach Kammertarif.

Wird der Kauf mit einem Kredit finanziert, läuft die Zahlung meist über eine Treuhandschaft: Die Bank überweist das Geld an den Notar oder Anwalt. Er zahlt den Verkäufer erst aus, wenn du im Grundbuch stehst. Das schützt dich, kostet aber ebenfalls Honorar.

Bankkosten und Kreditregeln

Bei einer Finanzierung kommen Kosten der Bank dazu, etwa Bearbeitungsentgelt und Schätzung der Immobilie. Die Höhe richtet sich nach dem Tarif der jeweiligen Bank. Vergleiche mehrere Angebote und achte auf den effektiven Jahreszins, der diese Kosten enthält.

KIM-Verordnung ausgelaufen: Bis Juni 2025 galten mit der sogenannten KIM-Verordnung strenge, verbindliche Regeln für Wohnkredite. Sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither gibt die Finanzmarktaufsicht (FMA) in einem Rundschreiben Richtwerte vor:

Banken dürfen davon abweichen, müssen das aber begründen. Rechne damit, dass die Bank einen Teil des Kaufpreises und die Nebenkosten als Eigenmittel (eigenes Geld) erwartet. Wie viel, entscheidet jede Bank selbst.

Rechenbeispiel

Wohnung um 300.000 Euro, Kauf über einen Makler, Kredit mit einem Pfandrecht über 240.000 Euro:

Das Beispiel ist vereinfacht. Hol dir vor dem Kauf eine genaue Aufstellung von Notar, Anwalt und Bank.

Häufige Fehler

• Nebenkosten vergessen: Viele rechnen nur mit dem Kaufpreis. Die Bank finanziert Nebenkosten oft nicht mit.
• Mit der Gebührenbefreiung rechnen: Die Befreiung von der Grundbuchgebühr gibt es seit Juli 2026 nicht mehr. Ältere Rechner im Internet zeigen sie manchmal noch an.
• Maklerprovision nicht verhandeln: 3 % sind ein Höchstwert, kein Fixpreis.
• Geld direkt an den Verkäufer zahlen: Zahl den Kaufpreis nie vor der Absicherung im Grundbuch. Nutze eine Treuhandschaft.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Notare und Rechtsanwälte beraten zu Vertrag, Steuer und Grundbuch. Frag vorab, ob ein Erstgespräch etwas kostet.
• Die Arbeiterkammer und Konsumentenschutz-Stellen helfen bei Fragen zu Makler und Kredit.
• Lies auch: Wohnung kaufen, Das Grundbuch und Immobilienkauf durch Ausländer.