Was kostet eine Mietwohnung? Kaution, Provision & Gebühren

Wer eine Wohnung mietet, zahlt nicht nur die monatliche Miete. Am Anfang kommen oft hohe einmalige Kosten dazu, vor allem die Kaution. Nicht alles, was verlangt wird, ist auch erlaubt: Manche Zahlungen sind verboten und können zurückgefordert werden. Dieser Ratgeber erklärt, womit du rechnen musst und welche Regeln seit 2023 und 2026 neu gelten.

Als Faustregel empfiehlt oesterreich.gv.at, dass die Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen sollten.

Einmalige Kosten auf einen Blick

Kaution

Die Kaution sichert die Vermieterseite ab, falls du die Miete nicht zahlst oder die Wohnung beschädigst.

• Höhe: Das Gesetz kennt keine feste Obergrenze. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten (Nettomiete, Betriebskosten und 10 % Umsatzsteuer). Bis zu sechs sind laut Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in der Regel zulässig. Mehr nur bei einem besonderen Sicherungsinteresse, zum Beispiel bei teurer Einrichtung.
• Form: als Sparbuch oder als Geldbetrag. Bekommt die Vermieterin Bargeld oder eine Überweisung, muss sie das Geld verzinst und getrennt von ihrem eigenen Vermögen anlegen.
• Rückzahlung: Nach dem Ende des Mietvertrags muss die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückgezahlt werden. Abgezogen werden dürfen nur offene Forderungen, etwa Mietrückstände oder Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Übliche Dübellöcher oder normale Gebrauchsspuren sind kein Grund für Abzüge.

Tipp: Mach beim Einzug und beim Auszug Fotos und ein Übergabeprotokoll, das beide Seiten unterschreiben. Zahlt die Vermieterseite die Kaution nicht zurück, schreib zuerst einen Brief. Hilft das nicht, kannst du die Kaution einklagen. In Wien ist laut Arbeiterkammer auch ein Antrag an die Schlichtungsstelle möglich. Die AK bietet dafür Musterbriefe an.

Maklerprovision und Bestellerprinzip

Seit 1. Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten das Bestellerprinzip (auch Erstauftraggeberprinzip): Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt ihn auch.

• Du antwortest auf ein Inserat: Dann hat meist die Vermieterseite den Makler beauftragt. Du zahlst keine Provision.
• Du erteilst selbst einen Suchauftrag: Dann kann eine Provision anfallen, aber höchstens:
  • 2 Bruttomonatsmieten bei unbefristeten Verträgen oder Befristung über drei Jahre,
  • 1 Bruttomonatsmiete bei Befristung bis zu drei Jahren,
  • jeweils plus 20 % Umsatzsteuer. Heizkosten werden nicht eingerechnet.
• Wird ein kurz befristeter Vertrag später auf über drei Jahre verlängert oder unbefristet, darf eine weitere Bruttomonatsmiete verlangt werden.
• Eine „Vertragsgebühr“ oder ähnliches anstelle der Provision ist ebenfalls unzulässig.

Wenn du trotz Antwort auf ein Inserat eine Provision zahlen sollst, lass dich beraten. Die Arbeiterkammer hat einen Maklerprovisionsrechner online.

Mietvertragsgebühr (Vergebührung)

Früher musste für Mietverträge eine Gebühr an das Finanzamt gezahlt werden. Für Mietverträge über Wohnräume, die ab dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden, gibt es diese Gebühr nicht mehr. Ein Abstellplatz oder Garten, der im selben Vertrag mitvermietet wird, ist mitbefreit. Für Geschäftsräume gilt die Gebühr weiterhin.

Vertragserrichtungskosten oder „Bearbeitungshonorare“, die eine Hausverwaltung für das Aufsetzen des Vertrags verlangt, haben keine gesetzliche Grundlage. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sind sie laut Oberstem Gerichtshof verboten und können zurückgefordert werden.

Ablöse

Eine Ablöse ist eine Einmalzahlung, etwa an die Vormieterin oder den Vermieter, für Möbel, eine Küche oder Einbauten.

• Erlaubt ist eine Ablöse nur für eine konkrete, angemessene Gegenleistung, zum Beispiel Möbel zum Zeitwert.
• Verboten (im Vollanwendungsbereich des MRG) sind Zahlungen nur dafür, dass du die Wohnung bekommst, und Zahlungen für Rechte, die du ohnehin hast. Solche Vereinbarungen sind nichtig.
• Verbotene Ablösen können innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden.

Tipp: Lass dir bei jeder Ablöse eine Liste der Gegenstände und eine Quittung geben.

Mietzinsvorauszahlung

Die Vermieterin kann verlangen, dass du einen Teil der Miete im Voraus zahlst, wenn das im Vertrag steht. Im Vollanwendungsbereich des MRG muss die Vorauszahlung klar einem Zeitraum zugeordnet sein. Beispiel von oesterreich.gv.at: Du zahlst 3.600 Euro für zwei Jahre im Voraus, dann werden 24 Monate lang je 150 Euro von der Miete abgezogen.

Die monatliche Miete

Die Miete setzt sich in der Regel zusammen aus:

• Hauptmietzins (Nettomiete),
• Betriebskosten und öffentlichen Abgaben (zum Beispiel Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung),
• gegebenenfalls Kosten für Gemeinschaftsanlagen (Lift, Waschküche) und mitvermietete Möbel,
• Umsatzsteuer: 10 % auf die Miete, 20 % auf Heizkosten und mitvermietete Möbel.

Strom, Gas und Internet kommen meist noch dazu, wenn du selbst Verträge abschließt. Als Mieterin oder Mieter kannst du die Betriebskostenabrechnung des ganzen Hauses einsehen.

Wie hoch darf die Miete sein?

Ob es eine Obergrenze gibt, hängt davon ab, ob das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht gilt (siehe Mietrecht verständlich).

• Vollanwendungsbereich (vor allem Altbauwohnungen): Hier gilt meist der Richtwertmietzins. Grundlage ist ein Richtwert pro Quadratmeter für eine „Normwohnung“, dazu kommen Zu- und Abschläge (zum Beispiel für Lage und Ausstattung). Bei befristeten Verträgen muss die Miete um 25 % niedriger sein (Befristungsabschlag).
• Teilanwendung und Vollausnahme (zum Beispiel freifinanzierter Neubau, Eigentumswohnungen in neueren Häusern, Ein- und Zweifamilienhäuser): keine gesetzliche Obergrenze. Verboten ist nur Wucher bzw. eine Miete, die mehr als doppelt so hoch ist wie die ortsübliche.
• Genossenschaftswohnungen und geförderte Wohnungen haben eigene Regeln.

Richtwerte ab 1. April 2026

Achtung: Der Richtwert ist nicht die erlaubte Endmiete. Mit Zuschlägen, Betriebskosten und Umsatzsteuer liegt die tatsächliche Miete deutlich höher.

Mietpreisbremse 2025 bis 2028

Wegen der hohen Inflation hat der Gesetzgeber die Mieterhöhungen begrenzt:

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz, das seit 1. Jänner 2026 gilt, betrifft auch freie Mieten und bestehende Verträge im Anwendungsbereich des MRG. Indexerhöhungen sind nur noch einmal pro Jahr, jeweils zum 1. April, erlaubt. Für Mietverhältnisse, die ganz vom MRG ausgenommen sind (zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser), gilt es grundsätzlich nicht.

Zu viel gezahlt? Fristen beachten

Wenn du glaubst, dass deine Miete im Vollanwendungsbereich zu hoch ist, kannst du sie überprüfen lassen. Die Arbeiterkammer nennt diese Fristen:

Wer die Frist versäumt, verliert den Anspruch. Lass dich früh beraten.

Häufige Fehler

• Kaution bar ohne Bestätigung zahlen: Verlange immer eine schriftliche Quittung.
• Provision zahlen, obwohl du auf ein Inserat geantwortet hast: Das ist seit Juli 2023 in der Regel nicht nötig.
• Ablöse ohne Gegenleistung akzeptieren: Im Altbau ist das verboten. Bewahre Belege auf.
• Befristungsabschlag nicht prüfen: Bei befristeten Altbauverträgen wird der Abschlag von 25 % laut Arbeiterkammer oft nicht berücksichtigt.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Arbeiterkammer deines Bundeslandes (für Mitglieder kostenlos), Mietervereinigung, Mieterschutzverband, Mieter- und Wohnungseigentümerbund.
• In Städten mit Schlichtungsstelle (zum Beispiel Wien) kannst du die Höhe von Mietzins und Kaution dort überprüfen lassen, sonst ist das Bezirksgericht zuständig.
• Bei zu hohen Wohnkosten: Wohnbeihilfe & Mietzinsbeihilfe.