Mietrecht verständlich: Mietvertrag, Befristung, Untermiete

Das österreichische Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter in vielen Fällen gut, aber nicht in allen. Entscheidend ist, welche Wohnung du mietest und wer sie dir vermietet. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Begriffe: den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), Befristung, Hauptmiete und Untermiete, das Eintrittsrecht und wo du im Streitfall Hilfe bekommst. Seit 1. Jänner 2026 gelten neue Regeln zur Befristung und zu Mieterhöhungen.

Gilt das Mietrechtsgesetz für meine Wohnung?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält die wichtigsten Schutzregeln. Es gilt aber nicht für jede Wohnung gleich. Die Arbeiterkammer unterscheidet drei Typen:

Genossenschaftswohnungen sind ein Sonderfall: Für sie gilt zusätzlich das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Tipp: Das Baujahr des Hauses erfährst du oft von der Hausverwaltung, beim Bauamt oder über das Grundbuch. Im Zweifel helfen Mieterberatungen bei der Einordnung.

Der Mietvertrag

• Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Es reicht eine Einigung über Wohnung und Miete. Schriftlich ist aber immer besser.
• Ein Mietanbot, das du unterschreibst und das die Vermieterseite annimmt, ist verbindlich. Ein Rücktritt ohne Grund ist dann nicht mehr möglich.
• Lass dir mündliche Zusagen (Parkplatz, Keller, Gartenbenützung, Waschküche) schriftlich bestätigen.
• Wird das Haus verkauft, bleibt dein Mietvertrag bestehen. Die neue Eigentümerin ist daran gebunden, auch an übliche Nebenabreden.

Befristung

Mietverträge können unbefristet oder befristet sein. Für befristete Verträge im Teil- und Vollanwendungsbereich (Typ II und III) gilt:

Neu seit 2026: Die Mindestdauer von fünf Jahren gilt für Befristungen ab dem 1. Jänner 2026. Verträge, die vorher abgeschlossen oder verlängert wurden, durften noch auf drei Jahre befristet werden. Nach herrschender Ansicht gilt ein privater Vermieter mit mehr als fünf Mietobjekten bereits als Unternehmer; Gesellschaften (etwa eine GmbH) sind es immer. Die Vermieterseite muss beweisen, dass sie keine Unternehmerin ist.

Was passiert bei zu kurzer Befristung? Ist die Befristung kürzer als vorgeschrieben oder nicht schriftlich, ist sie unwirksam. Der Vertrag gilt dann als unbefristet, und die Vermieterseite kann nur noch aus einem gesetzlichen Grund kündigen.

Was passiert am Ende der Befristung? Endet die Befristung und du bleibst in der Wohnung, ohne dass jemand reagiert, verlängert sich der Vertrag einmal automatisch um fünf Jahre (bzw. drei Jahre bei nicht-unternehmerischen Vermietern). In dieser Zeit kannst du jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsende kündigen.

Vollausnahme (Typ I): Hier gibt es keine Mindest- oder Höchstdauer, und eine Befristung kann auch mündlich vereinbart werden.

Mehr zum Ausziehen und zum Kündigungsschutz: Mietvertrag kündigen & Kündigungsschutz. Mehr zur Miethöhe und zur Mietpreisbremse: Was kostet eine Mietwohnung?

Hauptmiete oder Untermiete?

Du bist Hauptmieterin bzw. Hauptmieter, wenn dein Vertragspartner

• Eigentümer des Hauses oder Wohnungseigentümer ist (oder Wohnungseigentumsbewerber),
• Fruchtgenussberechtigter ist, oder
• das ganze Haus gemietet oder gepachtet hat.

Trifft nichts davon zu, bist du Untermieterin bzw. Untermieter. Das prüfst du im Grundbuch (siehe Grundbuch).

Untermieter haben deutlich weniger Rechte. Viele Schutzregeln des MRG, etwa zur Erhaltung oder zur Überprüfung der Betriebskosten, gelten nur für Hauptmieter. Und: Endet der Hauptmietvertrag, kann auch dein Untermietvertrag enden. Die Befristungsregeln (5 bzw. 3 Jahre Mindestdauer) gelten aber auch bei Untermiete.

Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Viele Mietverträge verbieten die Untervermietung. Im Vollanwendungsbereich des MRG darf sich die Vermieterseite aber nur in diesen Fällen darauf berufen:

1. Du vermietest die ganze Wohnung und wohnst selbst nicht mehr dort.
2. Der Untermietzins ist unverhältnismäßig hoch im Vergleich zu deiner eigenen Miete und deinen Leistungen.
3. Es würden mehr Personen in der Wohnung wohnen, als es Wohnräume gibt.
4. Es ist zu erwarten, dass die Untermieterin den Hausfrieden stört.

Teile der Wohnung (zum Beispiel ein Zimmer) darfst du also in der Regel untervermieten, solange du selbst dort wohnst. Bei Fall 1 und 2 droht dir aber die Kündigung deines eigenen Hauptmietvertrags.

Wie viel darf ich verlangen? Im Vollanwendungsbereich laut Arbeiterkammer höchstens 150 % des zulässigen Hauptmietzinses, dazu anteilige Betriebskosten, ein Entgelt für Möbel und Umsatzsteuer. Bei befristeter Untermiete sind 25 % abzuziehen.

Eintritt in den Mietvertrag

Weitergabe zu Lebzeiten

Ziehst du als Hauptmieterin aus, kannst du deine Mietrechte im Vollanwendungsbereich an bestimmte nahe Angehörige abtreten:

• Ehepartner und Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern, auch Wahlkinder), wenn sie mindestens zwei Jahre mit dir in der Wohnung gelebt haben,
• Geschwister, wenn sie mindestens fünf Jahre mit dir dort gelebt haben.

Die Wartezeit entfällt, wenn die Person gleich mit dir eingezogen ist. Lebensgefährten haben bei der Weitergabe zu Lebzeiten kein gesetzliches Recht. Beide Seiten müssen die Abtretung der Vermieterseite sofort mitteilen.

Eintritt nach einem Todesfall

Stirbt die Hauptmieterin, können diese Personen in den Vertrag eintreten, wenn sie mit ihr im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben:

• Ehepartner und eingetragene Partner,
• Lebensgefährten, wenn sie mindestens drei Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt haben oder gemeinsam eingezogen sind,
• Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder),
• Geschwister.

Der Eintritt passiert automatisch. Wer nicht eintreten will, muss das der Vermieterseite innerhalb von 14 Tagen nach dem Tod mitteilen. Wer eintritt, haftet auch für offene Mieten.

Darf die Miete dann steigen? Bei Ehepartnern, eingetragenen Partnern, Lebensgefährten und minderjährigen Kindern nein. Bei anderen Personen, etwa erwachsenen Kindern oder Geschwistern, darf die Vermieterseite die Miete auf den gesetzlich zulässigen Betrag anheben.

Bei Wohnungen, die ganz vom MRG ausgenommen sind, gehen die Mietrechte nach den Regeln des Erbrechts auf die Erben über.

Streit mit der Vermieterseite: Schlichtungsstelle und Gericht

Bei Streit über Miethöhe, Betriebskosten, Befristungsabschlag oder Kaution musst du nicht sofort zu Gericht gehen:

• Schlichtungsstelle: In einigen Städten, zum Beispiel in Wien, gibt es eine Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten. Dort stellst du zuerst einen Antrag. Du kannst etwa die Höhe deiner Miete oder der zurückzuzahlenden Kaution überprüfen lassen.
• Bezirksgericht: In Gemeinden ohne Schlichtungsstelle ist direkt das Bezirksgericht zuständig. Auch wenn du mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht einverstanden bist, kann das Gericht entscheiden.
• Fristen: Für die Überprüfung der Miete gibt es strenge Fristen. Siehe Was kostet eine Mietwohnung?

Schreib der Vermieterseite vorher am besten einen Brief und fordere sie auf, das Problem zu lösen. Die Arbeiterkammer bietet dafür Musterbriefe an.

Häufige Fehler

• Untermiete statt Hauptmiete akzeptieren, ohne es zu merken: Prüfe im Grundbuch, wer Eigentümer ist.
• Befristung nicht kontrollieren: Ist sie zu kurz oder nur mündlich, ist der Vertrag unbefristet.
• Ganze Wohnung untervermieten, zum Beispiel bei einem längeren Auslandsaufenthalt: Das ist ein Kündigungsgrund.
• Eintritt nicht melden: Ziehen Angehörige ein und wollen später die Wohnung übernehmen, solltest du die Regeln früh kennen.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Arbeiterkammer deines Bundeslandes (für Mitglieder kostenlos; AK Wien Hotline: 01 501 65 0).
• Mietervereinigung Österreichs und Mieterschutzverband Österreichs mit Landesorganisationen in den Bundesländern (Beratung meist mit Mitgliedschaft).
• Mieter- und Wohnungseigentümerbund (ÖMB, in Wien Erstberatung ab 30 Euro, auch ohne Mitgliedschaft).
• Für Gemeindewohnungen in Wien: das Mieterhilfe-Telefon der Stadt Wien und die Kundendienstzentren von Wiener Wohnen.
• Weitere Stellen: Beratungsstellen.