Wohnung finden: Miete, Gemeinde, Genossenschaft, WG

Eine passende und leistbare Wohnung zu finden, ist in Österreich, besonders in Wien und den Landeshauptstädten, oft die größte Herausforderung nach der Ankunft. Es gibt dafür mehrere Wege: den privaten Wohnungsmarkt, Gemeindewohnungen, Genossenschaftswohnungen, Wohngemeinschaften und Studentenheime. Dieser Ratgeber zeigt, welche Möglichkeit für wen in Frage kommt, wo du suchen kannst und wie du Betrug erkennst.

Eine Faustregel von oesterreich.gv.at: Die Wohnkosten sollten nicht mehr als ein Drittel deines Nettoeinkommens ausmachen. Dazu kommen einmalige Kosten wie die Kaution. Mehr dazu im Ratgeber Was kostet eine Mietwohnung?

Die Wohnformen im Überblick

Private Mietwohnung

Die meisten Zugewanderten finden ihre erste Wohnung auf dem privaten Markt. Sie mieten direkt bei einer Eigentümerin, einem Eigentümer, einer Hausverwaltung oder über ein Maklerbüro.

Maklerprovision: Seit 1. Juli 2023 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Das heißt: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt. Wenn du auf ein Inserat antwortest, hat in der Regel die Vermieterseite den Makler beauftragt, und du zahlst keine Provision. Nur wenn du selbst einen Suchauftrag erteilst, kann eine Provision auf dich zukommen. Die Arbeiterkammer warnt vor einem Trick: Die inserierte Wohnung sei „schon weg“, und der Makler drängt dich zu einem eigenen Suchauftrag. Unterschreib so etwas nicht vorschnell.

Befristung: Viele private Mietverträge sind befristet. Seit 2026 gilt bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern eine Mindestdauer von fünf Jahren, wenn die Vermieterseite ein Unternehmen ist, sonst drei Jahre. Details im Ratgeber Mietrecht verständlich.

Hauptmiete oder Untermiete? Frag immer nach, ob du einen Hauptmietvertrag bekommst. Ein Hauptmietvertrag liegt vor, wenn dein Vertragspartner Eigentümer der Wohnung oder des Hauses ist (oder Mieter des ganzen Hauses). Untermieter haben deutlich weniger Rechte. Wer Eigentümer ist, kannst du im Grundbuch prüfen.

Gemeindewohnung

Gemeindewohnungen gehören der Stadt oder Gemeinde und sind meist deutlich günstiger als private Wohnungen. Die genauen Regeln legt jede Gemeinde selbst fest. Laut oesterreich.gv.at gelten in den meisten Fällen diese Voraussetzungen:

• ein Mindestalter (in Wien kannst du dich ab dem 17. Geburtstag anmelden),
• Staatsbürgerschaft oder Aufenthaltsstatus: Österreich, EU, EWR oder Schweiz, der Aufenthaltstitel „Daueraufenthalt – EU“ oder Anerkennung als Flüchtling nach der Genfer Flüchtlingskonvention,
• eine Mindestdauer des Hauptwohnsitzes in der Gemeinde, in Wien mindestens zwei Jahre,
• das gemeinsame Nettoeinkommen aller einziehenden Personen darf eine jährliche Höchstgrenze nicht übersteigen.

In Wien ist der erste Schritt das sogenannte Wohnticket. Beratung und Anmeldung laufen über die Wohnberatung Wien. In anderen Städten und Gemeinden wendest du dich an das Stadt- oder Gemeindeamt. Dort erfährst du auch die aktuellen Einkommensgrenzen.

Dein Meldezettel ist hier besonders wichtig: Die Wohnsitzdauer wird über das Melderegister nachgewiesen. Melde dich daher von Anfang an korrekt an. Mehr dazu im Ratgeber Meldezettel.

Genossenschaftswohnung

Genossenschaftswohnungen werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet und vermietet. Die Miete ist meist günstiger als am freien Markt. Laut oesterreich.gv.at:

• Häufig musst du einen Finanzierungsbeitrag zahlen (Grund- und Baukostenbeitrag). Die Höhe hängt von Alter, Lage und Größe der Wohnung ab.
• Beim Auszug bekommst du diesen Beitrag zurück, abzüglich einer Abschreibung von einem Prozent pro Jahr.
• In Wien gibt es für den Finanzierungsbeitrag unter Voraussetzungen ein Eigenmittelersatzdarlehen der Stadt.
• Die Voraussetzungen regelt jedes Bundesland selbst. Genannt werden etwa Mindestalter, Einkommensgrenzen und ein Aufenthaltsrecht. Die Wohnung darf nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden.
• Meist meldet man sich für eine Wohnung an, die noch gebaut wird, und wartet. Frei werdende ältere Wohnungen sind selten.

So gehst du vor: Erkundige dich direkt bei mehreren gemeinnützigen Bauvereinigungen in deiner Region. Typische Unterlagen sind Reisepass, Geburtsurkunde, Nachweis des Aufenthaltsstatus, e-card, aktueller Einkommensnachweis und gegebenenfalls die Heiratsurkunde.

Wohngemeinschaft (WG)

In einer WG teilst du dir Küche und Bad mit anderen. Rechtlich gibt es mehrere Möglichkeiten:

1. Eine Person ist Hauptmieterin, die anderen sind Untermieter. Zieht die Hauptmieterin aus, müssen unter Umständen alle gehen.
2. Alle unterschreiben den Hauptmietvertrag. Dann sind alle gleichberechtigt. Vereinbare vorher, was passiert, wenn jemand auszieht.
3. Jeder hat einen eigenen Vertrag für sein Zimmer. Dann kannst du meist nicht mitbestimmen, wer neu einzieht.

Auch in einer WG musst du dich innerhalb von drei Tagen anmelden. Die Person, die dir das Zimmer überlässt, unterschreibt den Meldezettel.

Studentenheim

In allen Universitätsstädten gibt es Studentenheime verschiedener Träger. Wichtig zu wissen:

• Für Studentenheime gilt nicht das Mietrechtsgesetz, sondern das Studentenheimgesetz.
• Melde dich spätestens ein Semester vor Studienbeginn an.
• Auskunft gibt die Österreichische Hochschülerschaft (ÖH) deiner Hochschule. Sie bietet auch Listen von Heimen und Börsen für WG-Zimmer.

Mehr zum Studium im Ratgeber Studieren in Österreich.

Wo kann ich suchen?

• Online-Plattformen: Die meisten Wohnungen werden auf großen Immobilien- und Kleinanzeigenportalen inseriert. Leg Suchprofile mit E-Mail-Benachrichtigung an und reagiere schnell.
• Hausverwaltungen und Bauvereinigungen: Viele vermieten auch direkt über ihre eigene Website.
• Wohnberatung Wien und Gemeindeämter: für Gemeindewohnungen und geförderte Wohnungen.
• ÖH und Studentenheim-Träger: für Heimplätze und WG-Zimmer.
• Bekannte, Arbeitgeber, Vereine und Communitys: Viele Wohnungen werden auch über persönliche Kontakte weitergegeben.
• Aushänge in Supermärkten, an Universitäten oder im Stiegenhaus.

Bereite eine Bewerbungsmappe vor: Kopie des Ausweises oder Reisepasses (nur bei seriösen Anbietern herausgeben), Einkommensnachweise (z. B. die letzten Lohnzettel oder ein Arbeitsvertrag) und gegebenenfalls eine Kontaktperson als Referenz.

Betrug bei der Wohnungssuche erkennen

Betrügerische Inserate sind leider häufig. Typische Warnsignale:

• Die Wohnung ist sehr billig für Lage und Größe.
• Der Vermieter ist angeblich im Ausland und kann die Wohnung nicht zeigen. Die Schlüssel sollen per Post oder über eine „Treuhand-Plattform“ kommen, nachdem du Kaution oder Miete überwiesen hast.
• Geld vor der Besichtigung: Du sollst eine Gebühr für die Besichtigung, eine „Reservierung“ oder die Kaution vorab überweisen, oft ins Ausland oder per Bargeld-Transferdienst.
• Druck: „Es gibt viele Interessenten, Sie müssen sofort zahlen.“
• Dokumente vorab: Man verlangt Kopien von Reisepass, Bankkarte oder Lohnzetteln, bevor es überhaupt eine Besichtigung gibt. Diese Daten können für Identitätsdiebstahl missbraucht werden.
• Kommunikation nur per Chat oder E-Mail, kein Telefonat, keine überprüfbare Adresse.

So schützt du dich:

1. Besichtige die Wohnung immer persönlich (oder schick eine Vertrauensperson).
2. Prüfe im Grundbuch, ob die Person wirklich Eigentümerin ist.
3. Zahl Kaution und Miete erst nach Vertragsunterschrift und Schlüsselübergabe, und zwar per Überweisung auf ein österreichisches Konto.
4. Such nach Name, Telefonnummer und Fotos im Internet. Die Plattform Watchlist Internet veröffentlicht bekannte Betrugsmaschen.
5. Wurdest du betrogen? Erstatte Anzeige bei der Polizei und melde das Inserat der Plattform.

Wohnung in Gefahr oder keine Unterkunft?

Drohender Wohnungsverlust: Wenn du Mietschulden hast und die Wohnung zu verlieren drohst, hilft der Wohnschirm des Sozialministeriums. Nach einer kostenlosen Beratung können Mietrückstände übernommen oder ein Umzug in eine leistbare Wohnung unterstützt werden. Auch bei drohender Abschaltung von Strom oder Gas gibt es Hilfe. In Wien berät außerdem die Fachstelle für Wohnungssicherung (FAWOS) der Volkshilfe. In den Bundesländern gibt es eigene Beratungsstellen für Wohnungssicherung, etwa bei der Caritas.

Wohnungslos? In jedem Bundesland gibt es Notschlafstellen und Einrichtungen der Wohnungslosenhilfe. In Wien sind das zum Beispiel:

• P7 – Wiener Service für Wohnungslose (Caritas): zentrale Erstanlaufstelle mit Infos zu Notschlafstellen,
• bzWO – Beratungszentrum Wohnungslosenhilfe des Fonds Soziales Wien: vergibt betreute Wohnplätze,
• Gruft (Caritas): rund um die Uhr geöffnet,
• a_way: Notschlafstelle für Jugendliche von 14 bis 20 Jahren.

Auch ohne Wohnung kannst du eine Meldeadresse bekommen: die Hauptwohnsitzbestätigung für Obdachlose (siehe Meldezettel). Asylwerbende werden im Rahmen der Grundversorgung untergebracht. Frauen, die vor Gewalt fliehen, finden Hilfe in Frauenhäusern, siehe Frauen & Gewaltschutz.

Häufige Fehler

• Zu spät anfangen: Besonders Gemeinde-, Genossenschafts- und Heimplätze haben Wartezeiten. Melde dich früh an.
• Mündliche Zusagen: Lass dir alles Wichtige (Parkplatz, Keller, Möbel, Befristung) schriftlich bestätigen.
• Mietanbot unterschreiben, ohne es zu verstehen: Ein unterschriebenes, angenommenes Mietanbot ist bindend. Du kannst dann nicht einfach zurücktreten.
• Keine Meldung möglich: Kläre vor dem Einzug, ob der Vermieter den Meldezettel unterschreibt.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Arbeiterkammer (für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer kostenlos), Mietervereinigung, Mieterschutzverband und Mieter- und Wohnungseigentümerbund: Beratung zu Mietverträgen und Kosten.
• Wohnberatung Wien bzw. Stadt- und Gemeindeämter: Gemeinde- und geförderte Wohnungen.
• ÖH: Wohnen für Studierende.
• Weitere Anlaufstellen im Ratgeber Beratungsstellen.