Checkliste Wohnungsbesichtigung: Worauf achten, was fragen?

Bei einer Wohnungsbesichtigung hast du oft nur wenige Minuten Zeit, und manchmal sind viele andere Interessenten da. Umso wichtiger ist eine gute Vorbereitung. Mit dieser Checkliste prüfst du den Zustand der Wohnung, stellst die richtigen Fragen und vermeidest teure Überraschungen nach dem Einzug.

Vor der Besichtigung

• Inserat genau lesen. Ein Wohnungsinserat muss den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) aus dem Energieausweis enthalten. Fehlen sie, frag nach. Je niedriger der HWB, desto weniger Heizkosten.
• Werbesprache verstehen. „Gemütlich“ heißt oft klein, „ruhige Lage“ manchmal abgelegen, „für Bastler“ meist renovierungsbedürftig.
• Anfahrt testen: Fahr die Strecke zur Arbeit, Schule oder Uni einmal zur Stoßzeit.
• Unterlagen mitnehmen, um dich gleich bewerben zu können: Ausweis oder Reisepass, Einkommensnachweise (z. B. die letzten Lohnzettel oder Arbeitsvertrag). Gib Kopien aber nur bei seriösen Anbietern ab.
• Begleitperson mitnehmen: Vier Augen sehen mehr, und du hast eine Zeugin für mündliche Zusagen.
• Ausrüstung: Handy für Fotos, Notizblock, diese Checkliste, eventuell ein Maßband.

Checkliste: Zustand der Wohnung

Feuchtigkeit und Schimmel

• ☐ Ecken, Fensterlaibungen, Bad, WC und hinter Möbeln auf dunkle Flecken prüfen
• ☐ Riecht es muffig? Frisch übermalte Stellen können Schimmel verdecken.
• ☐ Wasserflecken an der Decke (Hinweis auf undichtes Dach oder Wasserschaden oben)

Fenster

• ☐ Alt oder neu? Einfach-, Doppel- oder Mehrfachverglasung? Alte Fenster bedeuten höhere Heizkosten.
• ☐ Schließen sie dicht? Zieht es?
• ☐ Fenster öffnen: Straßenlärm, Gerüche (Gastronomie, Müllplatz)?
• ☐ Gibt es Rollos oder Jalousien (wichtig im Sommer)?

Heizung und Warmwasser

• ☐ Welche Heizung? Fernwärme, Gas, Strom, Öl, Pellets, Wärmepumpe?
• ☐ Gastherme: Wie alt ist sie, wann wurde sie zuletzt gewartet? Wartungsprotokoll zeigen lassen.
• ☐ Wie wird abgerechnet: eigener Zähler oder Aufteilung nach Fläche?
• ☐ Wie hoch waren die Heizkosten zuletzt?

Strom, Wasser, Internet

• ☐ Ausreichend Steckdosen? Wirken die Leitungen alt (z. B. keine Schutzkontakte)?
• ☐ Wasserdruck und Warmwasser testen, Abflüsse prüfen
• ☐ Handyempfang in allen Räumen
• ☐ Welcher Internetanschluss ist möglich (Glasfaser, Kabel, DSL)?

Räume und Ausstattung

• ☐ Passt die Raumaufteilung? Sind Zimmer begehbar oder Durchgangszimmer?
• ☐ Wohnfläche: Stimmt die angegebene Größe ungefähr?
• ☐ Küche: Welche Geräte sind dabei, funktionieren sie, gehören sie dem Vermieter oder der Vormieterin (Stichwort Ablöse)?
• ☐ Bad/WC: Zustand der Fliesen, Silikonfugen, Lüftung
• ☐ Böden und Türen: Schäden notieren und fotografieren

Haus und Umgebung

• ☐ Stiegenhaus, Lift, Keller: gepflegt?
• ☐ Kellerabteil, Fahrradraum, Kinderwagenabstellplatz, Waschküche?
• ☐ Parkplatz oder Garage, Parkpickerl-Zone?
• ☐ Öffentliche Verkehrsmittel, Geschäfte, Kindergarten, Schule, Ärzte in der Nähe?
• ☐ Wer wohnt nebenan, darüber, darunter? Gibt es eine Hausordnung?

Checkliste: Fragen an Vermieter oder Makler

Kosten

• ☐ Wie hoch ist die Gesamtmiete, aufgeschlüsselt in Hauptmietzins, Betriebskosten, Heizkosten und Umsatzsteuer?
• ☐ Wie hoch waren die Betriebskosten zuletzt? Gab es Nachzahlungen?
• ☐ Wie hoch ist die Kaution? (Üblich sind drei Bruttomonatsmieten.)
• ☐ Fällt eine Provision an? Wenn du auf ein Inserat reagiert hast, zahlt seit 1. Juli 2023 in der Regel die Vermieterseite.
• ☐ Wird eine Ablöse verlangt, und wofür genau?
• ☐ Wann und wie wird die Miete erhöht (Wertsicherung)?

Vertrag

• ☐ Hauptmiete oder Untermiete? Wer ist Eigentümer?
• ☐ Befristet oder unbefristet? Wenn befristet: wie lange? Bei unternehmerischen Vermietern müssen es seit 2026 mindestens fünf Jahre sein, sonst drei.
• ☐ Wann ist der Einzug möglich?
• ☐ Wird der Meldezettel unterschrieben?
• ☐ Sind Haustiere, Musizieren oder eine Untervermietung erlaubt?
• ☐ Wer ist für Reparaturen zuständig (z. B. Therme)?

Energieausweis

• ☐ Bitte um den Energieausweis. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein und muss dir rechtzeitig vor deiner Vertragserklärung vorgelegt werden. Nach Vertragsabschluss muss er dir innerhalb von 14 Tagen ausgehändigt werden.

Bestehe auf klaren Antworten. Weicht jemand aus, notiere dir das.

Warnsignale

• Du sollst vor der Besichtigung oder ohne Vertrag Geld zahlen (Reservierung, Kaution, „Besichtigungsgebühr“).
• Der Vermieter ist angeblich im Ausland, und die Schlüssel kommen per Post.
• Du sollst sofort unterschreiben, „sonst ist die Wohnung weg“.
• Die Wohnung kann nicht von innen besichtigt werden.
• Die Miete ist auffallend niedrig.

Mehr dazu im Ratgeber Wohnung finden.

Nach der Besichtigung

1. Notizen und Fotos noch am selben Tag ordnen. Wenn du mehrere Wohnungen siehst, vergisst du sonst schnell Details.
2. Kosten durchrechnen: Gesamtmiete plus Strom, Internet, Versicherung und einmalige Kosten (Kaution, Möbel, Umzug). Siehe Was kostet eine Mietwohnung?
3. Eigentümer prüfen: Im Grundbuch siehst du, wem die Wohnung gehört. So erkennst du, ob du Haupt- oder Untermieter wirst.
4. Mietanbot nur mit Bedacht unterschreiben. Wird dein unterschriebenes Anbot angenommen, ist es verbindlich. Du kannst dann nicht mehr grundlos zurücktreten.
5. Mündliche Zusagen (z. B. „Die Wand wird noch ausgemalt“) schriftlich in den Vertrag aufnehmen lassen.
6. Beim Einzug: ein Übergabeprotokoll mit Fotos aller Mängel machen und von beiden Seiten unterschreiben lassen. Das schützt deine Kaution beim Auszug.

Häufige Fehler

• Nur bei Tageslicht und schönem Wetter schauen: Lärm und Feuchtigkeit zeigen sich oft erst abends oder bei Regen.
• Sich vom ersten Eindruck blenden lassen: Frisch gestrichene Wände sagen nichts über Fenster, Heizung und Leitungen.
• Kosten nicht schriftlich festhalten: Lass dir die Miete aufgeschlüsselt per E-Mail bestätigen.
• Unter Zeitdruck unterschreiben: Lieber eine Nacht darüber schlafen und den Vertrag prüfen lassen.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Arbeiterkammer, Mietervereinigung und Mieterschutzverband prüfen Mietverträge und Anbote, oft auch vor der Unterschrift.
• Weitere Stellen: Beratungsstellen.