Mietvertrag kündigen & Kündigungsschutz

Ob du in eine größere Wohnung ziehst, die Stadt wechseln oder Österreich verlassen: Wer auszieht, muss den Mietvertrag richtig beenden, sonst zahlst du unter Umständen monatelang doppelt Miete. Umgekehrt sind Mieterinnen und Mieter in Österreich gut vor Kündigungen geschützt. Dieser Ratgeber erklärt Fristen und Form, die Kündigungsgründe der Vermieterseite und was du tun kannst, wenn dir der Wohnungsverlust droht.

Kündigung durch dich als Mieterin oder Mieter

Die Fristen auf einen Blick

Beispiele von oesterreich.gv.at:

• Befristet: Du willst am 31. Dezember ausziehen. Die Kündigung muss spätestens am 30. September bei der Vermieterseite sein.
• Unbefristet (ein Monat Frist): Für einen Auszug am 31. Dezember muss die Kündigung bis 30. November ankommen.

Bei befristeten Verträgen ist die Kündigung frühestens zum Ende des 16. Monats möglich (ein Jahr plus drei Monate). Kündigst du schon im ersten Jahr, beginnt die Frist erst nach Ablauf des Jahres zu laufen. Dieses Kündigungsrecht kann der Vertrag nicht zu deinem Nachteil einschränken.

Kündigungsverzicht: Manche Verträge enthalten einen Verzicht auf die Kündigung für mehrere Jahre. Die Arbeiterkammer rät, solche Klauseln zu vermeiden. Bei Wohnungen, für die das MRG gar nicht gilt, hat der Oberste Gerichtshof 2021 einen dreijährigen Kündigungsverzicht im Regelfall für unwirksam erklärt. Lass solche Klauseln im Zweifel prüfen.

Die richtige Form

• Die Kündigung muss schriftlich sein und eigenhändig unterschrieben. Eine formlose E-Mail ist nicht gültig.
• Schick sie am besten eingeschrieben mit Rückschein. Entscheidend ist, wann die Kündigung bei der Vermieterseite ankommt, nicht wann du sie abschickst.
• Alternativ ist eine Kündigung über das Gericht möglich.

Musterinhalt: Dein Name und deine Adresse, Name der Vermieterin bzw. Hausverwaltung, Adresse der Wohnung, der Satz „Hiermit kündige ich den Mietvertrag über die Wohnung … zum …“, Datum und Unterschrift.

Früher raus: einvernehmliche Auflösung

Jeder Mietvertrag kann im Einvernehmen beendet werden, also zu einem Termin, auf den du dich mit der Vermieterseite einigst. Das lohnt sich, wenn du schnell ausziehen willst. Oft hilft es, eine Nachmieterin vorzuschlagen. Halte die Vereinbarung schriftlich fest.

Sofort ausziehen: Auflösung wegen Unbrauchbarkeit

Ist die Wohnung ohne dein Verschulden nicht bewohnbar (zum Beispiel wegen schwerer Schäden), kannst du den Vertrag auch sofort auflösen (§ 1117 ABGB). Bei kleinen Mängeln geht das nicht. Bei Mängeln, die leicht zu beheben sind, musst du der Vermieterseite zuerst eine angemessene Frist zur Reparatur setzen. Lass dich vorher beraten, denn eine unberechtigte Auflösung kann teuer werden.

Kündigung durch die Vermieterseite: der Kündigungsschutz

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (das betrifft die meisten Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern) gilt ein starker Kündigungsschutz:

• Die Vermieterseite kann einen unbefristeten Vertrag nur gerichtlich kündigen.
• Sie braucht dafür einen gesetzlichen Kündigungsgrund.
• Einen befristeten Vertrag kann sie vor Ablauf ebenfalls nur über das Gericht und aus wichtigem Grund beenden.

Die wichtigsten gesetzlichen Kündigungsgründe

• Mietrückstand: Du bist trotz Mahnung mit der Miete mindestens acht Tage im Rückstand. Zahlst du den Rückstand bis zum Ende des Verfahrens in erster Instanz und trifft dich kein grobes Verschulden, muss das Gericht die Kündigung abweisen. Die Verfahrenskosten trägst du dann aber.
• Erheblich nachteiliger Gebrauch: Du vernachlässigst die Wohnung stark, verhältst dich grob ungehörig gegenüber Nachbarn oder begehst schwere Straftaten gegen Mitbewohner oder Vermieter.
• Nichtbenützung: Du wohnst gar nicht in der Wohnung.
• Gänzliche Weitergabe: Du vermietest die ganze Wohnung weiter oder verlangst einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins.
• Tod des Mieters, wenn niemand eintrittsberechtigt ist (siehe Mietrecht verständlich).
• Eigenbedarf: Ein einfacher Wunsch der Vermieterseite, selbst einzuziehen, reicht nicht. Das Gericht prüft eine echte Notlage sehr streng.
• Abbruch des Hauses mit Bewilligung der Baubehörde, wobei dir eine Ersatzwohnung beschafft werden muss.

Ohne Kündigungsschutz: Vollausnahme

Bei Mietverhältnissen, für die das MRG gar nicht gilt (zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser mit Vertrag nach 2001), kann die Vermieterseite einen unbefristeten Vertrag ohne Grund kündigen, wobei die vertraglichen bzw. gesetzlichen Fristen einzuhalten sind.

Untermiete

Auch für Untermietverträge gelten grundsätzlich die Kündigungsgründe des MRG, mit einigen Ausnahmen. Endet aber der Hauptmietvertrag, kann auch dein Untermietvertrag enden. Die Hauptmieterin muss dich darüber sofort informieren.

Du hast eine gerichtliche Kündigung bekommen: Was tun?

1. Nicht ignorieren. Lies das Schreiben genau und beachte die darin genannte Frist für Einwendungen. Wer nicht reagiert, verliert unter Umständen die Wohnung, auch wenn die Kündigung eigentlich unberechtigt wäre.
2. Sofort beraten lassen: bei der Arbeiterkammer, der Mietervereinigung, dem Mieterschutzverband oder einer Beratungsstelle für Wohnungssicherung.
3. Bei Mietschulden: Zahl den Rückstand so schnell wie möglich oder hol dir Hilfe. Der Wohnschirm des Sozialministeriums kann nach einer Beratung Mietrückstände übernehmen oder einen Umzug in eine günstigere Wohnung unterstützen. In Wien hilft die Fachstelle für Wohnungssicherung (FAWOS) der Volkshilfe, in Niederösterreich und anderen Bundesländern etwa Beratungsstellen der Caritas.
4. Prüfe Ansprüche auf Wohnbeihilfe, damit die Wohnung künftig leistbar bleibt.

Ausziehen: Wohnungsübergabe und Kaution

• Wohnung zurückgeben: grundsätzlich im Zustand wie beim Einzug. Gewöhnliche Abnutzung musst du nicht beseitigen.
• Übergabeprotokoll und Fotos machen, am besten mit einer Zeugin. Lass das Protokoll von der Vermieterseite unterschreiben.
• Kaution: Du bekommst sie samt Zinsen unverzüglich nach Vertragsende zurück, abzüglich berechtigter Forderungen. Details unter Was kostet eine Mietwohnung?
• Abmelden: Melde deinen Wohnsitz 3 Tage vor bis 3 Tage nach dem Auszug ab oder gleich an der neuen Adresse um. Siehe Meldezettel.
• Verträge für Strom, Gas, Internet und die Haushaltsversicherung rechtzeitig kündigen oder ummelden. Tipps im Ratgeber Umzug.

Häufige Fehler

• Kündigung per E-Mail oder WhatsApp: nicht gültig. Immer Brief mit Unterschrift.
• Zu knapp abgeschickt: Die Kündigung muss rechtzeitig ankommen. Plane einige Tage Postweg ein.
• Im ersten Jahr der Befristung ausziehen wollen: Ohne Einigung mit der Vermieterseite zahlst du weiter Miete.
• Gerichtspost liegen lassen: Fristen laufen auch, wenn du nicht reagierst.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Arbeiterkammer (AK Wien Wohnrechtsberatung: +43 1 50165 1345), Mietervereinigung, Mieterschutzverband.
• Wohnschirm und Beratungsstellen für Wohnungssicherung bei Mietschulden.
• Wohnungslosenhilfe der Bundesländer, siehe Wohnung finden.