Bauen & Bausparen: Baubewilligung, Wohnbauförderung, Finanzierung

Ein eigenes Haus zu bauen ist ein großes Projekt: Grundstück, Bauplanung, Behördenwege und Finanzierung müssen zusammenpassen. In Österreich sind dabei vor allem die Bundesländer und Gemeinden wichtig, denn sie regeln das Baurecht und vergeben die Wohnbauförderung. Dieser Ratgeber gibt dir einen Überblick über Baubewilligung, Förderung und Bausparen.

Vor dem Bau: Grundstück prüfen

Bevor du ein Grundstück kaufst, kläre:

• Flächenwidmung und Bebauungsplan: Darf auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden, und wie groß und hoch? Auskunft gibt die Gemeinde. Die Nutzungsart im Grundbuch (etwa „Baufläche“) sagt darüber nichts aus.
• Grundbuch: Wer ist Eigentümer, gibt es Lasten oder Wegerechte? Siehe Das Grundbuch.
• Aufschließung: Gibt es Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom und eine Zufahrt? Dafür können Gebühren und Beiträge der Gemeinde anfallen.
• Staatsangehörigkeit: Drittstaatsangehörige brauchen für den Grundstückskauf meist eine Genehmigung. Siehe Immobilienkauf durch Ausländer.

Zu den Kosten beim Kauf liest du den Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Die Baubewilligung

Das Bauwesen ist Landessache. Es gibt deshalb neun verschiedene Bauordnungen, und die Abläufe unterscheiden sich von Land zu Land und sogar von Gemeinde zu Gemeinde. Zuständig ist meist die Gemeinde bzw. der Magistrat (Baubehörde). In Wien sind die MA 37 (Baupolizei) und die MA 64 zuständig.

Welche Vorhaben brauchen was?

Was genau in welche Gruppe fällt, regelt die Bauordnung deines Bundeslandes. Frag im Zweifel vorher bei der Gemeinde nach. Viele Gemeinden bieten Bausprechtage an.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Planung: Ein befugter Planer (Architekt, Baumeister) erstellt die Pläne.
2. Bauansuchen einreichen bei der Baubehörde, mit diesen Unterlagen (je nach Vorhaben):
   • Baupläne
   • schriftliche Baubeschreibung
   • Nachweis des Grundeigentums (oder Zustimmung des Eigentümers)
   • statische Berechnungen
   • Energieausweis
3. Prüfung durch die Behörde: Sie prüft, ob die Unterlagen vollständig sind und ob Vorschriften entgegenstehen. Je nach Vorhaben werden die Nachbarn verständigt. In manchen Bundesländern gibt es eine Bauverhandlung, bei der alle Beteiligten ihre Einwände vorbringen können.
4. Baubewilligung: Sie wird schriftlich erteilt oder entsteht in manchen Fällen dadurch, dass Fristen ablaufen.
5. Baubeginn: In manchen Bundesländern musst du den Baubeginn melden.
6. Fertigstellung: Je nach Bundesland brauchst du am Ende eine Fertigstellungsanzeige oder eine Benützungsbewilligung.

Achtung, Fristen: Eine Baubewilligung erlischt, wenn du nicht innerhalb der festgesetzten Frist mit dem Bau beginnst oder ihn fertigstellst. Eine Verlängerung ist je nach Bundesland auf Antrag möglich.

Als Bauherr bist du auch für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich (Bauarbeitenkoordinationsgesetz). Diese Pflichten kannst du an einen Projektleiter übertragen.

Wohnbauförderung: Sache der Bundesländer

Die Wohnbauförderung ist Ländersache. Es gibt neun verschiedene Gesetze. Wer gefördert wird, wie viel und unter welchen Bedingungen, ist in jedem Bundesland anders.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten:

• Objektförderung (Förderung des Bauens): Das Land fördert den Bau oder Kauf von Eigenheimen und Wohnungen, etwa mit günstigen Landesdarlehen oder Zuschüssen zu Bankkrediten (Annuitätenzuschüsse). So sinkt deine monatliche Rate.
• Subjektförderung (Förderung von Personen): zum Beispiel Eigenmittelersatzdarlehen (in Wien) oder Wohnbeihilfe, ein Zuschuss zu Miete oder Kreditraten. Mehr dazu im Ratgeber Wohnbeihilfe.

Typische Voraussetzungen (je nach Land verschieden):

• Einkommensgrenzen: Das Haushaltseinkommen muss meist unter einer Obergrenze, teils auch über einer Untergrenze liegen.
• Staatsangehörigkeit: In der Regel sind österreichische, EU- und EWR-Staatsangehörige sowie anerkannte Flüchtlinge nach der Genfer Konvention zugelassen. Für andere Drittstaatsangehörige gelten eigene Bedingungen der Länder.
• Hauptwohnsitz in der geförderten Wohnung und teils ein Mindestalter.
• Übliche Unterlagen: Reisepass oder Staatsbürgerschaftsnachweis, Geburtsurkunde, gegebenenfalls Heiratsurkunde, e-card, Einkommensnachweise, Meldebestätigung.

Bausparen

Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag bei einer Bausparkasse. Du zahlst regelmäßig oder einmal im Jahr ein und bekommst dafür Zinsen und eine staatliche Bausparprämie. Die Prämie ist im Einkommensteuergesetz (§ 108 EStG) geregelt und wird jedes Jahr neu festgesetzt.

• Bausparprämie 2026: 1,5 % der prämienbegünstigten Einzahlung.
• Der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit. Wer früher kündigt, verliert in der Regel die Prämie.
• Die Bausparkasse kann außerdem ein Bauspardarlehen für Bau, Kauf oder Sanierung von Wohnraum vergeben.

Wie viel du prämienbegünstigt einzahlen darfst, wie lange der Vertrag mindestens läuft und wer Anspruch auf die Prämie hat, erklärt dir deine Bausparkasse oder das Finanzamt. Vergleiche Angebote mehrerer Bausparkassen und achte auf Gebühren.

Finanzierung: Kredit für den Hausbau

Die meisten Bauprojekte werden mit einem Wohnkredit finanziert, oft kombiniert mit Eigenmitteln, Förderung und Bausparen.

Bis Juni 2025 galten mit der KIM-Verordnung verbindliche Regeln für Wohnkredite. Sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither gibt die Finanzmarktaufsicht Richtwerte vor: Beleihungsquote höchstens 90 %, Kreditrate höchstens 40 % des Nettoeinkommens, Laufzeit höchstens 35 Jahre. Banken dürfen davon abweichen, müssen das aber begründen.

Tipps:

• Plane einen Puffer für Kostensteigerungen während des Baus ein.
• Vergleiche fixe und variable Zinsen. Ein variabler Zins kann steigen.
• Die Bank sichert den Kredit meist mit einem Pfandrecht im Grundbuch. Die Eintragung kostet 1,2 % des Pfandbetrags (siehe Nebenkosten).

Häufige Fehler

• Ohne Bewilligung bauen: Das kann zu Strafen und sogar zu einem Abbruchauftrag führen. Frag vorher bei der Gemeinde.
• Förderantrag zu spät: Erkundige dich früh bei der Förderstelle, bis wann der Antrag gestellt werden muss.
• Widmung nicht geprüft: Nicht jedes Grundstück ist Bauland.
• Zu knapp kalkuliert: Nebenkosten, Aufschließung und Einrichtung werden oft unterschätzt.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Baubehörde der Gemeinde bzw. Magistrat (in Wien MA 37) für Fragen zur Baubewilligung
• Wohnbauförderungsstelle beim Amt deiner Landesregierung
• Bausparkassen und Banken für Finanzierung und Bausparen
• Arbeiterkammer für Kreditvergleich und Konsumentenfragen