Wohnung kaufen: Wohnungseigentum Schritt für Schritt

Eine eigene Wohnung statt Miete: Das ist für viele ein großes Ziel. In Österreich kaufst du dabei aber nicht nur „deine“ Wohnung, sondern einen Anteil am ganzen Haus samt Grundstück. Damit sind Rechte und Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern verbunden. Dieser Ratgeber erklärt, was Wohnungseigentum bedeutet, was du vor dem Kauf prüfen solltest und wie der Kauf Schritt für Schritt abläuft.

Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht. Es berechtigt dich, eine bestimmte Wohnung allein zu nutzen und allein darüber zu verfügen, also sie zum Beispiel zu vermieten, zu verkaufen oder zu vererben.

Rechtlich gilt dabei:

• Du bist immer auch Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. Die Liegenschaft ist das Grundstück samt allen Gebäuden darauf.
• Dein Anteil an der Liegenschaft ist untrennbar mit dem Recht auf deine Wohnung verbunden.
• Wohnungseigentum gibt es nicht nur an Wohnungen, sondern auch an anderen selbstständigen Räumen (etwa Geschäftslokalen) und an Kfz-Abstellplätzen. Keller oder Garten können als Zubehör zu einer Wohnung gehören.

Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG).

Nutzwert und Parifizierung

Wie groß dein Anteil am Haus ist, ergibt sich aus dem Nutzwert deiner Wohnung. Er wird in einem Nutzwertgutachten berechnet (auch Parifizierung genannt). Der Nutzwert hängt vor allem von der Nutzfläche ab, kann aber durch Zu- und Abschläge, etwa für Lage oder Balkon, verändert werden. Nach den Nutzwerten werden grundsätzlich auch die gemeinsamen Kosten aufgeteilt, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Der Wohnungseigentumsvertrag

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Er enthält unter anderem die Liegenschaft, alle Wohnungen mit Zubehör und Nutzwerten, Regeln für die Nutzung gemeinsamer Teile und gegebenenfalls einen abweichenden Kostenschlüssel.

Wichtig: Kaufst du eine bestehende Wohnung, übernimmst du den bestehenden Vertrag. Ändern lässt er sich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Lies ihn deshalb vor dem Kauf genau.

Eigentum bringt Pflichten: laufende Kosten

Auch ohne Miete fallen jeden Monat Kosten an. Du trägst deinen Anteil an allen Kosten der Liegenschaft, zum Beispiel:

• Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten): Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Beleuchtung, Versicherungen, Hausbetreuung, Grundsteuer
• Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Waschküche, Zentralheizung, Grünanlagen
• Verwaltungshonorar der Hausverwaltung. Bei gewerblichen Verwaltern ist es gesetzlich nicht begrenzt.
• Rücklage: Jede Eigentümergemeinschaft muss eine Rücklage für künftige Reparaturen bilden, zum Beispiel für Dach, Fassade oder Leitungen. Das Gesetz schreibt eine monatliche Mindesthöhe pro Quadratmeter Nutzfläche vor. Die Rücklage liegt auf einem eigenen, verzinsten Konto.
• Bei manchen Neubauten, vor allem von gemeinnützigen Bauvereinigungen: Rückzahlung von Krediten (Annuitäten), die der Bauträger aufgenommen hat. Verlange vor dem Kauf einen genauen Finanzierungsplan.

Dazu kommen deine eigenen Kosten für Strom, Heizung und Reparaturen in der Wohnung.

Die Eigentümergemeinschaft

Alle Wohnungseigentümer bilden gemeinsam die Eigentümergemeinschaft. Sie entscheidet über wichtige Fragen, etwa größere Sanierungen, meist in der Eigentümerversammlung oder schriftlich im Umlaufweg.

• In den meisten Fällen entscheidet die Mehrheit, berechnet nach Miteigentumsanteilen. Manche Beschlüsse brauchen Einstimmigkeit.
• Beschlüsse werden im Haus ausgehängt und schriftlich mitgeteilt.
• Bist du mit einem Beschluss nicht einverstanden, kannst du ihn innerhalb von einem Monat bei Gericht anfechten, bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung innerhalb von drei Monaten ab dem Aushang.

Vor dem Kauf: Was du prüfen solltest

1. Finanzierung klären: Rechne den Kaufpreis und die Nebenkosten durch. Als Faustregel empfiehlt oesterreich.gv.at, dass die Wohnung nicht mehr als ein Drittel deines Nettoeinkommens kosten sollte. Details im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.
2. Selbst nutzen oder vermieten? Eine geförderte Eigentumswohnung darfst du meist nur mit Zustimmung der Wohnbauförderungsstelle des Landes vermieten oder erst, wenn das Förderdarlehen zurückgezahlt ist. Eine frei finanzierte Wohnung kannst du jederzeit vermieten.
3. Grundbuchsauszug besorgen: Wer ist Eigentümer? Gibt es Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte? Mehr dazu im Ratgeber Das Grundbuch.
4. Unterlagen der Hausverwaltung verlangen: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, aktuelle Vorschreibung (monatliche Kosten), Höhe der Rücklage, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und geplante Sanierungen.
5. Wohnung und Haus besichtigen: Achte auf Feuchtigkeit, Zustand von Fenstern, Leitungen und Heizung. Lass dir den Energieausweis zeigen. Gebrauchte Immobilien werden oft ohne Gewährleistung verkauft.
6. Staatsangehörigkeit beachten: Bürgerinnen und Bürger aus EU und EWR sind Österreichern gleichgestellt. Drittstaatsangehörige brauchen in den meisten Bundesländern eine Genehmigung, bevor sie ins Grundbuch eingetragen werden. Siehe Immobilienkauf durch Ausländer.

Der Kauf Schritt für Schritt

1. Kaufanbot: Hast du die passende Wohnung gefunden, gibst du meist ein schriftliches Kaufanbot ab (über den Makler oder direkt an den Verkäufer). Nimmt der Verkäufer es an, bist du in der Regel gebunden.
2. Finanzierungszusage der Bank einholen, falls noch nicht geschehen.
3. Kaufvertrag: Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Vertrag. Er enthält auch die Aufsandungserklärung, also die Zustimmung des Verkäufers zur Eintragung des Käufers im Grundbuch.
4. Unterschrift und Beglaubigung: Käufer und Verkäufer unterschreiben. Die Unterschriften müssen notariell oder gerichtlich beglaubigt werden.
5. Treuhand: Der Kaufpreis wird an den Notar oder Anwalt als Treuhänder überwiesen, nicht direkt an den Verkäufer. Er verwahrt das Geld auf einem Anderkonto.
6. Grunderwerbsteuer: Der Notar oder Anwalt berechnet sie und führt sie an das Finanzamt ab.
7. Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, falls du sie als Drittstaatsangehörige oder Drittstaatsangehöriger brauchst.
8. Eintragung im Grundbuch (Einverleibung): Der Antrag geht an das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt. Dafür braucht es den beglaubigten Kaufvertrag, die Bestätigung über die Grunderwerbsteuer und einen Staatsbürgerschaftsnachweis des Käufers.
9. Auszahlung an den Verkäufer: Erst wenn du im Grundbuch eingetragen bist und alte Lasten gelöscht sind, gibt der Treuhänder das Geld an den Verkäufer weiter.
10. Übergabe und Ummeldung: Lass dir die Wohnung mit Protokoll übergeben und melde dich an. Siehe Umzug: Checkliste.

Wichtig: Eigentümer wirst du nicht mit der Unterschrift und nicht mit der Zahlung, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Neubau: Kauf vom Bauträger

Kaufst du eine Wohnung, die erst gebaut wird, gilt in der Regel das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Es schützt dich als Käufer:

• Du zahlst den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt, nicht alles im Voraus.
• Deine Zahlungen müssen abgesichert sein, etwa durch Treuhand, Bankgarantie oder Versicherung.
• Vor der ersten Zahlung sollte die Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt sein.

Achte auf die Art des Preises: Beim Fixpreis bleibt der Betrag gleich. Beim kostenorientierten Preis können Kostensteigerungen nachverrechnet werden, beim Höchstpreis nur bis zu einer vorher festgelegten Grenze.

Häufige Fehler

• Nur die Wohnung ansehen, nicht das Haus: Eine hohe Sanierung von Dach oder Fassade zahlen alle Eigentümer mit. Lies die Protokolle der Eigentümerversammlung.
• Rücklage nicht prüfen: Eine sehr niedrige Rücklage kann später hohe Nachzahlungen bedeuten.
• Kaufpreis ohne Treuhand zahlen: Bei Zahlung vor der Eintragung drohen Doppelverkauf, Pfändung oder Insolvenz des Verkäufers.
• Grundverkehr vergessen: Ohne nötige Genehmigung können Drittstaatsangehörige nicht eingetragen werden.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Notare und Rechtsanwälte für Vertrag, Treuhand und Grundbuch
• Arbeiterkammer und Mieter- bzw. Wohnrechtsberatungen der Städte für Fragen zu Wohnungseigentum und Bauträgerverträgen
• Bezirksgericht (Grundbuch) für Grundbuchsauszüge