Immobilienkauf durch Ausländer: Grundverkehr & Genehmigung

Auch ohne österreichische Staatsbürgerschaft kannst du in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen. Ob du dafür eine behördliche Genehmigung brauchst, hängt vor allem von deiner Staatsangehörigkeit ab, und davon, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick. Kläre die Details immer vor der Unterschrift mit der zuständigen Behörde.

Grundsatz: Ausländer brauchen eine Genehmigung

Wollen Ausländerinnen oder Ausländer Eigentum oder Miteigentum an einer Liegenschaft erwerben, ist dafür grundsätzlich eine behördliche Genehmigung nötig. Das gilt auch für eine Eigentumswohnung, denn mit ihr erwirbst du einen Anteil an der ganzen Liegenschaft (siehe Wohnung kaufen).

Die Regeln dazu stehen nicht in einem Bundesgesetz, sondern in den Grundverkehrs- bzw. Ausländergrunderwerbsgesetzen der neun Bundesländer. Deshalb gibt es Unterschiede zwischen den Ländern.

Als „Ausländer“ gelten dabei:

• alle Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft
• Firmen und Gesellschaften mit Sitz im Ausland
• österreichische Firmen und Gesellschaften, an denen überwiegend Ausländer beteiligt sind
• Vereine, deren Mitglieder oder Vorstand überwiegend Ausländer sind
• Stiftungen und Fonds, deren Vermögen oder Erträge überwiegend Ausländern zugutekommen

EU- und EWR-Bürger: gleichgestellt

Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten und der EWR-Staaten (Island, Liechtenstein, Norwegen) sind beim Erwerb von Liegenschaften Österreichern gleichgestellt. Sie brauchen keine Genehmigung als Ausländer. Für sie gelten dieselben Regeln wie für Inländer.

Mehr zu deinen Rechten als EU-Bürger: EU- und EWR-Bürger in Österreich.

Drittstaatsangehörige: das Genehmigungsverfahren

Drittstaaten sind alle Staaten, die weder zur EU noch zum EWR gehören, zum Beispiel Türkei, Serbien, Bosnien und Herzegowina, Ukraine, Syrien oder Afghanistan. Wer eine solche Staatsangehörigkeit hat, braucht grundsätzlich eine Genehmigung.

Wann wird genehmigt?

Die Genehmigung wird erteilt, wenn am Kauf ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht und staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden:

Für Zugewanderte, die in Österreich leben und eine Wohnung für sich und ihre Familie kaufen, ist meist der persönliche Wohnbedarf der entscheidende Grund.

Unterschiede zwischen den Bundesländern

Die Länder dürfen einzelne Voraussetzungen streichen oder Ausnahmen vorsehen. Beispiele laut oesterreich.gv.at:

• Steiermark: In Graz brauchen Drittstaatsangehörige keine Genehmigung.
• Wien: Keine Genehmigung ist nötig, wenn ein Ehepaar gemeinsam kauft und ein Ehepartner österreichischer Staatsbürger ist. Zuständig ist die MA 35.
• Vorarlberg: Der Antrag wird zum Beispiel bei der Gemeinde eingebracht.

In den anderen Ländern ist das Amt der Landesregierung oder die Bezirkshauptmannschaft bzw. der Magistrat zuständig. Erkundige dich vor dem Antrag bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde nach den Bedingungen, der Einreichfrist und ob eine Stellungnahme der Gemeinde nötig ist.

Unabhängig von der Staatsangehörigkeit gibt es in manchen Bundesländern zusätzliche Regeln, etwa für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke oder Freizeit- und Zweitwohnsitze. Diese gelten auch für Österreicher und sind nicht Thema dieses Ratgebers.

Welche Unterlagen brauche ich?

Die genaue Liste hängt von der Behörde ab. Üblich sind:

• Antrag (je nach Behörde Formular oder formlos)
• Kaufvertrag oder Vertragsentwurf als Kopie (manche Behörden akzeptieren keinen Entwurf)
• Erklärung, wofür du die Liegenschaft nutzen willst
• Lageplan
• aktueller Grundbuchsauszug (siehe Das Grundbuch)
• Reisepass
• eventuell ein Einkommensnachweis
• bei Firmen: Firmenbuchauszug, Gesellschaftsvertrag, Gewerbeberechtigung; bei Vereinen: Vereinsregisterauszug, Statuten

Was kostet die Genehmigung?

Die Kosten regelt jedes Bundesland selbst. Beispiel Wien:

Dazu kommen die üblichen Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Schritt für Schritt

1. Vor dem Kauf klären: Brauche ich eine Genehmigung? Welche Behörde ist zuständig? Welche Unterlagen und Fristen gelten?
2. Kaufvertrag mit Notar oder Anwalt vorbereiten. Lass eine Klausel aufnehmen, dass der Vertrag nur gilt, wenn die Genehmigung erteilt wird.
3. Antrag bei der Grundverkehrsbehörde einreichen.
4. Bescheid abwarten.
5. Mit der Genehmigung kann das Eigentum ins Grundbuch eingetragen werden. Für die Eintragung braucht das Gericht unter anderem einen Staatsbürgerschaftsnachweis bzw. Reisepass des Käufers und, falls nötig, die Genehmigung.

Wohnbauförderung für Nicht-Österreicher

Ob du eine geförderte Eigentumswohnung kaufen oder Wohnbauförderung bekommen kannst, regelt jedes Bundesland selbst. Laut oesterreich.gv.at sind in der Regel österreichische, EU- und EWR-Staatsangehörige sowie anerkannte Flüchtlinge nach der Genfer Konvention zugelassen. Für andere Drittstaatsangehörige gelten je nach Land eigene Bedingungen. Mehr im Ratgeber Bauen & Bausparen.

Häufige Fehler

• Erst kaufen, dann fragen: Ohne Genehmigung wirst du nicht ins Grundbuch eingetragen und bist damit nicht Eigentümer. Zahl den Kaufpreis deshalb nur über einen Treuhänder.
• Treuhänder nicht informieren: Sag Notar oder Anwalt von Anfang an deine Staatsangehörigkeit.
• Doppelstaatsbürgerschaft: Hast du neben einer Drittstaats- auch eine EU-Staatsangehörigkeit, kann das die Lage ändern. Kläre das mit der Behörde.

Wo bekomme ich Hilfe?

• Grundverkehrsbehörde deines Bundeslandes (Amt der Landesregierung, Bezirkshauptmannschaft, in Wien MA 35)
• Notare und Rechtsanwälte
• Migrationsberatungsstellen, siehe Beratungsstellen